両手仲介・囲い込みとは？不動産取引の仕組みと売主・買主の確認点

不動産取引では、1社が売主・買主の双方を仲介する「両手仲介」と、正当な理由なく他社からの紹介・内覧を妨げる「囲い込み」を分けて理解することが大切です。両手仲介そのものは直ちに違法ではありません。一方、専任媒介・専属専任媒介でレインズに登録した物件について、実際には紹介可能なのに他社へ虚偽の取引状況を伝えるなどして客付けを妨げる行為は、売主の販売機会を狭めるおそれがあります。この記事では、両手仲介と囲い込みの違い、レインズの仕組み、売主・買主が確認できるポイントを整理します。

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両手仲介と囲い込みを分けて理解する

不動産売買では、売主・買主と宅地建物取引業者で持っている情報や取引経験に差があることがあります。そのため、査定根拠、販売状況、契約条件などを口頭だけでなく書面やシステム上の情報でも確認し、判断材料を増やすことが重要です。

不動産流通では、売主が宅地建物取引業者に売却を依頼し、買主は広告や他社からの紹介などを通じて物件を探します。仲介会社は条件調整や契約実務を担い、媒介契約の種類によってレインズへの登録義務や業務報告義務が異なります。物件情報がどこまで公開され、他社からの問い合わせにどう対応しているかを確認することが重要です。

取引の関係者は物件や資金調達の方法によって異なります。売主・買主・仲介会社に加え、住宅ローンを利用する場合は金融機関、マンションでは管理会社、登記では司法書士などが関わることがあります。それぞれの役割を分けて理解し、誰が何について説明・判断する立場なのかを確認してください。

不動産は物件ごとの差が大きく、権利関係・価格・建物状態・契約条件など多くの確認事項があります。そのため仲介会社には、物件情報の提供だけでなく、調査・条件調整・契約実務を適切に行う役割があります。

宅地建物取引業法などでは、重要事項説明、媒介契約、報酬上限などのルールが定められています。さらに専任媒介・専属専任媒介ではレインズ登録や業務報告が義務付けられています。売主は登録証明書、売主専用画面、定期報告を組み合わせることで、販売状況を以前より確認しやすくなっています。

両手仲介の仕組みと、そこで生まれる利益相反

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の双方から仲介手数料を受け取る形を指します。売却依頼を受けた会社が、自社で見つけた買主にもその物件を紹介し、両方の契約をまとめる形です。同じ宅地建物取引業者が売主・買主の双方と媒介関係を持ち、それぞれから法定上限の範囲内で報酬を受け取る場合があります。報酬の有無や額は各当事者との媒介契約によって決まるため、「両手なら必ず報酬が単純に2倍になる」と考えるのではなく、各契約の内容を確認してください。

売主と買主では希望条件が異なることがあるため、同じ宅地建物取引業者が双方を仲介する場合は、条件調整の過程や説明内容をそれぞれの当事者が確認できるようにしておくことが重要です。価格だけでなく、引渡し時期、契約条件、設備・修繕の扱いなど、合意した内容を明確に残してください。同じ業者が売主・買主の双方を仲介する場合は、双方への説明や条件調整が適切に行われているか、取引条件と販売経緯を確認できる状態にしておくことが大切です。

価格や条件の交渉では、仲介会社の説明だけでなく、相手方から提示された条件、こちらが提示した条件、合意に至った経緯を確認できる形で残すと判断しやすくなります。同じ会社が双方を仲介する場合でも、説明内容と契約条件を記録しておくことが重要です。

なお、両手仲介そのものが直ちに違法というわけではありません。制度上、双方から報酬を受け取ること自体は認められています。だからこそ、禁止されるのを待つのではなく、いま自分がどちらの立場で仲介されているのかを、消費者の側から確認する必要があります。

両手仲介と複数業者が関わる取引の違い

売主側と買主側で別の宅地建物取引業者が関わる取引もあります。どちらが常に有利とは限らないため、手数料の受領関係や窓口の数よりも、他社からの客付けを妨げていないか、条件調整と説明が適切かを確認することが重要です。

確認点	1社が双方を仲介する場合	売主側・買主側で業者が分かれる場合
仲介会社	同じ会社が売主・買主双方と媒介関係を持つ	売主側と買主側で別会社が関わる
報酬	各当事者との契約に応じ、双方から受け取る場合がある	各会社がそれぞれの依頼者から受け取る場合がある
連絡窓口	1社に集約される場合がある	会社間の調整が入る
確認したい点	双方への説明・条件調整と他社客付けへの対応	会社間の情報共有と条件調整
注意点	取引形態だけで有利・不利を決めず、販売機会が不当に制限されていないかを確認する

両手仲介では連絡窓口が1社に集約される場合がありますが、それだけで有利・不利は決まりません。確認したいのは、他社経由の買主候補を正当な理由なく排除していないか、売主・買主双方への説明と条件調整が適切かという点です。

囲い込みが起きる流れと、売主・買主が失うもの

ここでいう囲い込みは、売主の意向に反し、紹介可能な物件について他社からの客付けを正当な理由なく拒む、事実と異なる取引状況を伝えるなどして販売機会を不当に制限する行為を指します。両手仲介を目指すこと自体とは区別して考えます。

専任媒介・専属専任媒介では、宅地建物取引業者にレインズへの登録義務があり、専任媒介は媒介契約の締結日から7日以内、専属専任媒介は5日以内に登録します。この期間の計算では、宅地建物取引業者の休業日は算入しません。一般媒介には法定の登録義務はありません。登録後は他の宅地建物取引業者からも物件情報を確認でき、買主候補の紹介につながる仕組みです。問題になるのは、紹介可能な状態なのに他社からの問い合わせに対して事実と異なる理由で紹介・内覧を拒むなど、売主の意向に反して客付けを妨げるケースです。自社の買主と成約して両手仲介になること自体と、他社の買主候補を不当に排除することは分けて考える必要があります。

不適切な客付け拒否があると、売主は本来検討できた買主候補からの申込み機会を失う可能性があります。買主側でも、他社を通じた紹介・内覧の機会が不当に制限されることがあります。紹介機会が不当に制限されると、売主が検討できる買主候補が減る可能性があります。いずれも「損をした」という実感を伴わないまま過ぎていくため、後になって「もっと良い条件で売れたのでは」と気づく形になりがちです。

内覧件数が少ない、他社からの紹介依頼があるのに内覧につながらないといった状況だけで、直ちに囲い込みと断定することはできません。価格、物件条件、買主側の事情など別の理由もあるため、売主はレインズの取引状況、問い合わせ件数、他社からの紹介依頼への対応結果を具体的に確認してください。

消費者が囲い込みに気づきにくい理由

囲い込みの有無は、売れ行きだけでは判断できません。価格や物件条件、時期などでも反響は変わるためです。ただし専任媒介・専属専任媒介では、レインズ登録証明書と売主専用画面、定期的な業務報告を組み合わせることで、販売状況を確認できます。これらを使っても他社からの問い合わせ内容をすべて把握できるわけではないため、不明点は具体的に質問して記録を残してください。

結果だけでなく販売過程を確認しましょう。問い合わせ件数、他社経由の紹介依頼、内覧件数、内覧に至らなかった理由などを定期報告で確認し、レインズの取引状況表示とも照合します。回答が不明確な場合も、それだけで囲い込みと断定せず、書面やメールで事実関係を確認してください。

情報差を小さくして、判断材料を増やす

不動産取引では、仲介会社が業務を通じて取得できる情報と、売主・買主が自分で確認できる情報に差が生じることがあります。ただし、両手仲介と囲い込みを同じ問題として扱う必要はありません。売主はレインズの登録内容や販売報告、買主は重要事項説明・物件資料・周辺の成約情報などを確認し、判断材料を増やすことが重要です。

そもそも不動産は、同じものが二つとない商品です。価格や条件を横に並べて比較しにくく、地域ごとの相場、修繕の履歴、近隣環境など判断材料が多岐にわたります。仲介会社は日常的に多くの取引を扱うため、経験が自然と蓄積されます。一方、一般の消費者は経験そのものが少なく、どうしても不利な立場に置かれます。

不動産会社が握る情報と、消費者が知り得ることの限界

仲介会社は、担当する物件の販売状況や、利用できる成約・周辺市場の情報などを業務上確認することがあります。ただし、すべての会社がすべての取引履歴や買主・売主の事情を把握しているわけではありません。売主・買主も、公的な価格情報、物件資料、レインズの売主向け情報など利用できる資料を確認し、価格や条件の根拠を質問してください。

対して売主は、自分の物件の事情は知っていても、近隣の相場や買主の本音までは分かりません。買主も、見た目と広告情報だけでは、過去の修繕不備や売主側の事情までは把握しきれません。重要事項説明で一定の情報は開示されますが、そこにすべてが網羅されるわけではないため、疑問点はその都度確認する姿勢が欠かせません。

情報が不足すると、価格や物件状態、契約条件を比較しにくくなります。担当者の説明だけで判断せず、周辺の成約情報、重要事項説明書、管理関係資料、インスペクション結果など、取引に応じて確認できる資料を組み合わせて判断してください。

現場で起きやすいトラブルと、その前触れ

不動産取引では、説明不足、価格の不透明さ、告知義務の不履行など、さまざまなトラブルが起こります。背景にあるのは、これまで見てきた専門知識の差と立場の弱さです。契約前は順調に見えても、引き渡し後に問題が表面化することも少なくありません。実際に起きやすい類型を知っておくと、同じ失敗を避けやすくなります。

契約・説明の不足から起きるトラブル

契約条件、住宅ローン特約、引き渡し時期といった項目の説明が不十分だと、あとから聞いていないと揉めることになります。たとえば設備が故障していたのに修理の負担者があいまいなまま進み、引き渡し後に費用でもめるケースです。重要事項説明は専門用語が多いため、分からない点はその場で質問し、回答をメモに残しておくことが大切です。

告知義務にまつわるトラブルも重い部類に入ります。雨漏り、シロアリの被害、事故物件であることなど、買主の判断を左右する事情を伝える義務が売主側にはあります。これを怠ると契約後に大きな問題になり、住み始めてから構造上の欠陥が見つかって修繕費が高額になる、といった事態も起こり得ます。故意でなくとも、知っていた事情は正直に伝える必要があります。

手数料や費用の不透明さと、広告の読み方

仲介手数料には法定上限があります。通常の媒介業務に含まれる費用を、名目だけ変えて当然に別請求できるわけではありません。一方、売主が特別に依頼した広告など、通常の媒介業務を超える費用を事前の合意に基づいて負担する場合があります。追加費用が提示されたときは、何の対価なのか、仲介手数料とは別に請求できる根拠と事前合意があるかを確認してください。

詳しくは「不動産仲介手数料の相場と計算式｜値引き交渉のコツと無料になるケース」で解説しています。

査定額は売却価格を保証するものではありません。金額だけで比較せず、参照した成約事例、物件ごとの補正、想定する販売期間、売出価格との違いを確認してください。査定額が他社と大きく離れている場合は、根拠資料を見比べて判断します。

広告の読み方も同じです。駅近、リフォーム済みといった魅力的な表現だけでなく、築年数、管理費、修繕積立金、瑕疵の有無に目を向けましょう。条件が良すぎる物件は、なぜその価格なのかを必ず確認します。掲載写真だけで判断せず、周辺相場や類似物件と並べて比べることで、広告の誇張は見抜きやすくなります。

媒介契約の違いと、販売活動を確認する手順

媒介契約には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介があります。どの契約が「最も売れやすい」と一律に決まるものではなく、複数社へ依頼できるか、自己発見取引ができるか、レインズ登録と業務報告の義務があるかという制度上の違いで比較します。

確認点	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
依頼できる会社	複数社	1社	1社
自己発見取引	可能	可能	不可
レインズ登録	法定義務なし	締結日から7日以内（休業日は算入しない）	締結日から5日以内（休業日は算入しない）
業務報告	法定義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
確認ポイント	各社の掲載・報告方法	登録証明書・売主画面・販売報告	登録証明書・売主画面・販売報告

一般媒介は複数社へ依頼できますが、レインズ登録・定期報告の法定義務はありません。専任媒介・専属専任媒介は1社に依頼する代わりに、レインズ登録と定期報告が義務付けられています。契約形態だけで囲い込みの有無は判断できないため、専任系では登録証明書・売主専用画面・業務報告を組み合わせて確認してください。

販売報告で必ず聞いておきたいこと

媒介契約を結んだあと、定期的な販売報告の場で次の点を確認しておくと、販売活動の実態がつかめます。回答の具体性だけで情報公開の十分さを判断することはできないため、専任・専属専任ではレインズの売主専用画面と定期報告の内容も照合してください。

• ✅ 期間内の問い合わせ件数と、そのうち他社経由の件数
• ✅ 内見に至った件数と、至らなかった場合の理由
• ✅ どの媒体に、どの内容で広告を出しているか
• ✅ 他社から紹介の依頼があったとき、どう対応しているか
• ✅ 価格を見直す場合、その根拠となる成約事例は何か

これらは販売状況を把握するための確認事項です。回答内容だけで会社の良し悪しを即断せず、契約上の報告義務、レインズの表示、広告掲載状況と照合してください。重要なやり取りはメールなど記録に残る形にしておくと、後から経緯を確認しやすくなります。

レインズの取引状況表示と、売主が確認できること

専任媒介・専属専任媒介でレインズに登録された物件では、2025年1月から宅地建物取引業者が取引状況を登録する仕組みが強化されています。売主は登録証明書に記載された二次元コード等から売主専用画面へアクセスし、「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」といった取引状況を確認できます。これは、売主が販売状況を確認するための重要な材料です。

両手仲介そのものは直ちに違法ではありません。一方、実際には紹介可能なのに他社へ虚偽の取引状況を伝えるなどして客付けを妨げる行為は、媒介業務の適正性という別の問題になります。専任・専属専任ではレインズ登録証明書を受け取り、売主専用画面の表示と、仲介会社から受ける業務報告の内容が一致しているかを確認してください。

レインズの売主専用画面だけで、他社からのすべての問い合わせ内容まで確認できるわけではありません。そのため、問い合わせ件数、内覧件数、他社からの紹介依頼への対応などは、定期報告でも確認します。画面表示と説明に不一致がある場合は、まず仲介会社へ事実関係を確認し、必要に応じて行政や業界団体の相談窓口を利用してください。

行政の側では、国土交通省や都道府県の監督部門が宅地建物取引業者への指導や処分を行っています。苦情や相談が増えれば調査が入る可能性もあります。問題を感じたときに相談窓口を利用することは、自分の救済だけでなく業界全体の是正にもつながります。業界団体による自主規制も、広告表現や説明義務の適正化を促す役割を果たしていますが、法律より柔軟に運用できる反面、強制力には限界があります。団体の指針だけで安心せず、目の前の担当者の対応を自分で確かめることが大切です。

媒介契約ごとの違いは「媒介契約はどれがいい？一般・専任・専属専任の違いと選び方」で詳しく整理しています。

信頼できる不動産会社と担当者を見分ける

会社選びで見るべきなのは、実績の派手さや広告の量ではありません。説明の丁寧さと情報開示の姿勢です。売主・買主それぞれの立場に立った提案ができるか、質問に対して具体的に答えられるかが判断材料になります。短期の成約を急ぐ会社より、納得できる取引を重視する会社を選びたいところです。

信頼できる会社は、査定や提案の根拠を明確に示し、メリットだけでなくデメリットも説明します。他社との比較を嫌がらず、質問にも誠実に応じます。たとえば売却戦略について、なぜその価格なのか、どの媒体に広告を出すのかを具体的に語れる会社は信頼しやすいと言えます。逆に、あいまいな説明が続く、根拠を尋ねると話題を変えるという場合は慎重に判断すべきです。

初回の相談では、販売方法、手数料、契約条件、想定スケジュールの四点を必ず聞きましょう。回答の速さだけでなく、根拠を示せるかどうかが重要です。相場の説明で成約事例を出せるか、リスクを隠さずに話すかを見てください。口コミや評判を調べる場合は、1件の評価だけで決めず、良い点と悪い点の両方を確認します。複数のサイトやSNS、実際の利用者の声を比べ、説明が丁寧、急かさないといった評価が積み重なっているかを見るとよいでしょう。対応の一貫性がない、強引だったという声が目立つ会社は、慎重に検討する必要があります。

担当者を見極めるチェックリスト

会社の看板よりも、実際に担当する人の姿勢が結果を左右します。次の五点を、面談の場で確かめてみてください。

1. 質問に対して、具体的な事実や数字で答えるか
2. メリットだけでなくデメリットも自分から説明するか
3. 連絡が迅速で、報告の内容が毎回はっきりしているか
4. 説明した内容を書面やメールで残す習慣があるか
5. 期限を強調して契約を急がせようとしないか

優秀な担当者は、顧客を急かすよりも判断材料を整理してくれます。手数料の安さやサービスの見た目だけで比べるのではなく、広告の出し方、交渉の進め方、契約サポートの質を含めて総合的に見ることが大切です。同じ手数料でも、内見調整の段取りや書類確認の丁寧さには差が出ます。信頼は、言葉ではなく対応の積み重ねで見極めるものです。

よくある質問

両手仲介は違法ではないのですか

両手仲介そのものが直ちに違法とされているわけではありません。同じ宅地建物取引業者が売主・買主の双方と媒介関係を持つことがあります。問題は、両手仲介にするために正当な理由なく他社からの客付けを拒む、事実と異なる取引状況を伝えるなど、売主の販売機会を不当に制限する行為です。両手仲介かどうかと、囲い込みがあるかどうかを分けて確認してください。

囲い込みをされているか、売主から確かめる方法はありますか

外部から完全に判定することは難しいですが、専任媒介・専属専任媒介では確認材料があります。まずレインズ登録証明書を受け取り、売主専用画面で取引状況を確認します。あわせて、定期報告で問い合わせ件数、他社経由の紹介依頼、内覧件数、内覧に至らなかった理由を確認してください。画面表示と説明が食い違う場合は事実関係を確認し、必要に応じて行政や業界団体の相談窓口を利用します。

一般媒介にすれば囲い込みは防げますか

一般媒介は複数社へ依頼できますが、法律上はレインズ登録義務や定期的な業務報告義務がありません。そのため、一般媒介にすれば囲い込みを必ず防げるとはいえません。各社の掲載媒体、問い合わせ対応、他社からの客付け方針、報告方法を確認し、契約形態だけで安全性を判断しないことが重要です。

買主の立場では何に注意すればよいですか

買主が受ける不利益は、検討できたはずの物件に出会えないという形で表れるため、自覚しにくいのが特徴です。1社だけに物件探しを任せず、複数の会社に希望条件を伝えて紹介の幅を広げてください。気になる物件が申し込み済みと案内された場合も、時期をおいて状況を確認すると状況が変わっていることがあります。価格についても、周辺の成約事例と照らして自分で妥当性を判断する習慣が有効です。

まとめ｜両手仲介と囲い込みは分けて確認する

両手仲介そのものと、不適切な囲い込みは別の問題です。最後に、売主・買主が確認したい点を3つに整理します。

1. 両手仲介だけで不適切な取引とは判断しない。同じ業者が売主・買主双方を仲介する場合でも、説明・条件調整・報酬の内容を確認します。
2. 問題になるのは、売主の意向に反して販売機会を不当に制限する行為。紹介可能なのに他社客付けを正当な理由なく拒む、事実と異なる取引状況を示すといった行為とは区別して考えます。
3. 専任・専属専任ではREINSを活用して販売過程を確認する。登録証明書、売主専用画面、定期報告を照合し、問い合わせ・内覧・他社紹介への対応を具体的に確認します。

最初の一歩としておすすめしたいのは、売却を考えているなら複数社に査定を依頼し、その根拠資料を出してもらうこと、購入を考えているなら気になるエリアの成約事例を自分で調べてみることです。どちらも費用はかかりませんが、情報の非対称性を確実に縮めます。仕組みを理解し、自分の目で確かめる姿勢が、納得できる不動産取引につながります。

なお、本記事は2026年の執筆時点で一般に知られている制度と商慣行をもとにした一般的な解説であり、特定の企業や取引を評価するものではありません。法制度や運用は改正によって変わる場合があります。住まいとお金の判断はご自身の状況によって最適解が異なりますので、具体的な判断は専門家や公式情報でご確認ください。この記事の内容によって生じた結果について、当サイトは責任を負いかねます（免責事項）。