不動産取得税と登録免許税｜計算方法・軽減措置・必要書類

結論から言うと、不動産取得税は不動産の取得に対して都道府県が課す税金、登録免許税は登記を受ける際に課される国税です。計算の基礎は税目・登記の種類で異なり、不動産取得税や所有権の移転登記では固定資産課税台帳に登録された価格などが基礎になり、抵当権設定登記では債権金額が課税標準になります。購入価格だけから一律に計算できるわけではありません。さらに住宅用の不動産には軽減措置があり、条件を満たせば負担を大きく下げられます。この記事では執筆時点の一般的な仕組みとして、2つの税金の違い、計算の手順、軽減措置の使い方と申請の流れを順に整理します。なお税率や軽減の要件は改正されることがあり、実際の税額は物件ごとに異なります。最終的な金額や軽減要件は、不動産取得税は物件所在地の都道府県税事務所、登録免許税は法務局・国税庁の最新案内や登記を依頼する司法書士などで確認してください。

不動産取得税と登録免許税は何がどう違うのか

この2つは「不動産を買うときにかかる税金」としてまとめて語られがちですが、課税する主体も、支払う時期も、計算の基礎も別物です。不動産取得税は取得という事実に対して原則一度だけかかる都道府県税、登録免許税は登記という手続きに対してその都度かかる国税です。この違いを先に押さえておくと、見積書に並んだ数字の意味がわかりやすくなります。

不動産取得税は、売買だけでなく新築や贈与で所有権を得た場合も対象になります。不動産取得税は登記の有無ではなく、売買・贈与・新築などによって実質的に不動産を取得した事実に対して課税されます。登記をしていなくても課税対象になる場合があります。相続は原則非課税ですが、売買や贈与は対象になるため、取得の理由によって扱いが変わります。納税通知書は購入直後ではなく数か月後に届くことが多く、引っ越しが落ち着いたころにやってくる費用だと考えておくと安全です。資金計画のうえでは、購入時にいったん見込み額をよけておくのが現実的な備えになります。

一方の登録免許税は、所有権保存登記・所有権移転登記・抵当権設定登記といった手続きごとに税額が決まります。マイホームを買うと、土地の所有権移転登記、建物の登記、住宅ローンの抵当権設定登記が同時に発生することがあり、それぞれ別に税額がかかります。登記は不動産の権利関係を法務局で公示し、自分の権利を守るために必要な手続きですから、避けて通ることはできません。だからこそ、初期費用として最初から見込んでおく必要があります。

比べる項目	不動産取得税	登録免許税
税の種類	都道府県税	国税
課税されるきっかけ	土地・建物の取得	登記の手続き
計算の基礎	固定資産課税台帳に登録された価格など	不動産の価額・債権金額など登記の種類で異なる
支払う時期	取得後に届く納税通知書で納付	登記の申請時に納付
発生する回数	原則として一度だけ	登記の種類ごとに発生
住宅用の優遇	課税標準の控除など	登記ごとの軽減税率など

不動産取得税の計算方法をたどる

不動産取得税の計算式は「課税標準×税率」です。式そのものは単純で、やることは課税標準にあたる金額を確かめ、そこに税率をかけるだけです。見積もりがずれやすいのは、売買価格と課税標準を同じものとして扱ったり、土地・家屋の軽減措置を反映せずに計算したりするためです。

課税標準は購入価格ではなく固定資産税評価額

不動産取得税の課税標準は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格を基礎にします。売買価格とは別の数字なので、購入価格だけで税額を見積もらないことが大切です。既存住宅では評価証明書などで確認できますが、新築直後など、まだ固定資産課税台帳に価格が登録されていない場合は同じ方法で事前確認できないことがあります。概算が必要なときは、物件所在地を管轄する都道府県税事務所や司法書士などに確認してください。土地と建物は別々に評価されるので、資料でも必ず分けて読み取ります。物件広告に載っているのは販売価格であって評価額ではない、という前提を最初に共有しておくだけで、想定外の請求はかなり減らせます。

税率をかけて税額を出す手順

課税標準がわかったら税率をかけます。住宅用の土地や建物には軽減税率が適用されることがあり、一般的には標準税率より低く設定されています。たとえば軽減前の課税標準が2000万円で税率3％なら、単純計算は60万円です。ただし実際の不動産取得税は、住宅と土地で軽減の計算方法が異なります。住宅は一定額を価格から控除する仕組み、土地は一定の算式で税額を減額する仕組みなどがあるため、この60万円を実際の納税額とみなさず、土地・家屋を分けて軽減後の金額を計算してください。税率の数字だけを見て高いと判断せず、控除が使えるかどうかまで必ず確認してください。なお、ここで挙げた税率や軽減の内容は執筆時点の一般的な考え方であり、制度は改正されることがあります。自分の物件に実際にいくらかかるかは、都道府県の窓口や税理士に確認するのが確実です。

登録免許税の計算方法と登記をまたいだ合計の出し方

登録免許税も「課税標準×税率」で求めます。不動産取得税との違いは、登記の種類ごとに課税標準も税率も入れ替わる点です。同じ物件でも手続きが増えるほど税額は積み上がるので、合計で見る癖をつけると資金計画がぶれません。

登記の種類で課税標準が入れ替わる

土地や中古住宅の所有権移転登記では、原則として固定資産課税台帳に登録された不動産の価額が課税標準になります。一方、新築建物の所有権保存登記で固定資産課税台帳に価格がまだ登録されていない場合は、法務局が認定した価額を基に計算します。抵当権設定登記は債権金額（住宅ローンでは借入額）が課税標準です。たとえば評価額2500万円の中古住宅を購入した場合、移転登記はその2500万円をもとに計算します。同じ人が2500万円の住宅ローンを組めば、抵当権設定登記のほうは借入額に税率をかけて算出することになります。1000万円の中古住宅を購入して所有権移転登記を行うケースなら、基準になるのはやはりその評価額です。新築住宅を建てたときは所有権保存登記、中古住宅を買ったときは所有権移転登記、住宅ローンを使うなら抵当権設定登記というように、手続きの名前と基準になる金額はセットで覚えておくと迷いません。何を基準に計算するのかを取り違えると、桁がひとつ違うような誤差が出てしまいます。

移転登記と抵当権設定登記を合算した計算例

登録免許税は、土地の売買による所有権移転、住宅用家屋の所有権保存・移転、抵当権設定などで税率と課税標準が異なります。2026年4月時点の国税庁資料では、一定の要件を満たす場合、土地売買の所有権移転は1.5％、住宅用家屋の所有権移転は0.3％、住宅取得資金の抵当権設定は0.1％の軽減措置が案内されています。適用期限と要件がそれぞれ異なるため、土地と建物を一つの税率で計算しないでください。国税庁の登録免許税の軽減措置で最新条件を確認しましょう。見積書は登記ごとに行が分かれているので、合計欄だけを見ずに一つずつ課税標準と税率を確かめてください。よくある間違いは2つあります。ひとつは購入価格をそのまま課税標準にしてしまうこと、もうひとつは土地と建物を合算してひとつの税額として考えてしまうことです。登記の種類ごとに税率も違うため、売買契約書だけでなく、固定資産税評価証明書と住宅ローンの契約書を並べて計算するのが確実です。軽減税率には家屋の用途・床面積・取得時期・築年月や耐震性などの要件があり、適用期限も税目ごとに異なります。登記前に国税庁・法務局の最新案内と必要書類を確認してください。

土地と建物、新築と中古で変わるところ

不動産にかかる税金は、土地と建物で取り扱いが異なります。土地は、その土地上の住宅が不動産取得税の軽減要件を満たすか、住宅の新築・取得時期との関係などによって減額の可否や額が変わります。建物も新築・中古で要件や控除の扱いが異なります。単に「住宅用地だから軽減される」と考えず、土地と住宅をセットで要件確認するのがポイントです。税率そのものは同じでも、課税標準や控除額が違えば、結果として税額の差は大きくなります。だからこそ、購入前に土地と建物を分けて考えることが、無駄のない資金計画につながります。

土地と建物では、不動産取得税の軽減措置の計算方法や要件が異なります。住宅とその敷地について一定の要件を満たすと軽減を受けられる場合がありますが、「新築だから税額が低い」「中古だから高い」と一律には判断できません。評価額、住宅の床面積、取得時期、土地取得と住宅新築・取得の時期などを確認し、物件所在地の都道府県が案内する制度で個別に試算してください。

新築・中古のどちらでも、税目ごとに定められた住宅要件を満たすかを確認します。登録免許税の住宅用家屋の軽減では、中古住宅について「1982年1月1日以後に建築されたもの」または地震に対する安全性に係る一定の基準に適合するものなどが要件になります。古い「木造20年・耐火25年」といった築年数だけの感覚で判断せず、取得時点の要件と証明書類を確認してください。同じ評価額でも、建物は数十万円の税額になり、土地は控除によって大幅に減るというように、結果が正反対になるケースもあります。新築と中古では必要書類そのものが違う点にも注意しておきましょう。

詳しくは「固定資産税が高くなりやすい物件の特徴｜評価額・新築と中古の違いを解説」で解説しています。

税金や登記費用を含めた購入時の現金支出は、支払時期と軽減措置の申請時期を分けて整理してください。軽減の適用には、物件の床面積や用途などの要件と申請書類を確認する必要があります。

軽減措置で初期費用を抑えるための条件

不動産取得税と登録免許税には、住宅を取得する人に向けた軽減措置があります。条件を満たせば課税標準の控除や税率の引き下げが受けられ、初期費用を大きく抑えられます。ただし自動で適用されるとは限らず、申請や証明書の提出が必要な場合があります。制度を理解し、購入前から準備しておくことが結果を分けます。

不動産取得税の軽減は住宅用の土地と建物が中心

不動産取得税の軽減は、主に住宅用の土地・建物が対象です。不動産取得税の住宅特例は、新築住宅では床面積などの要件、中古住宅では自己居住用であることや床面積・耐震性などの要件を確認します。登録免許税の住宅用家屋の軽減とは要件が異なるため、同じ条件だと思い込まないことが重要です。一定面積以上の自己居住用住宅であれば課税標準が控除されるため、税額が大幅に下がることがあります。新築住宅の場合は、不動産取得税の課税標準控除と登録免許税の軽減税率を組み合わせられるケースもあり、数十万円単位で差が出ることも珍しくありません。中古住宅の不動産取得税の軽減は、自己居住、床面積、築年月・耐震性などの要件を満たす場合に適用されます。控除額は新築住宅と同じ扱いになるわけではなく、建築時期などに応じて異なる場合があります。また、住宅が軽減要件を満たすと、その敷地にも一定の減額が適用されることがあります。物件選びの段階で都道府県税事務所の最新要件と必要な耐震関係書類を確認してください。

登録免許税の軽減は登記の種類ごとに用意されている

登録免許税の軽減は、主に住宅用家屋の所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記で受けられます。住宅用家屋の軽減では、自己居住用であること、登記上の床面積が50㎡以上であること、新築・取得後1年以内に登記することなどが基本要件です。中古住宅はさらに耐震基準等の要件があります。住宅ローンの利用は、抵当権設定登記の軽減を受ける場面で関係します。マイホームを新築するのであれば保存登記の税率が下がることがありますし、住宅ローンを利用すれば抵当権設定登記の登録免許税も軽減される可能性があります。抵当権設定登記の軽減は借入額に対する税率が下がる仕組みなので、借入額が大きいほど効果が出やすいのが特徴です。たとえば3000万円のローンなら、軽減の有無で数万円の差になることもあります。ローンの契約時期と登記の時期が合うかどうかも確認しておきたい点です。なお軽減を受けるには建物の登記事項や住宅用家屋証明書などが必要になるため、事前準備が欠かせません。

購入時の税金は、契約日・登記日・入居日によって確認する条件が異なります。登記事項証明書、売買契約書、建物の床面積や築年数が分かる資料をまとめ、軽減の申請先に必要書類を確認してください。

不動産取得税の軽減申告と、住宅ローン控除の確定申告は別の手続きです。税目ごとに申請先・期限・必要書類を確認し、混同しないようにしましょう。

軽減措置を受けるまでの流れと必要書類

軽減措置を使うには、対象条件を確認し、必要書類を揃えて申請するという流れが基本です。手続き先は税務署、都道府県、市区町村、法務局などに分かれるため、誰に何を出すのかを最初に整理しておくと申請漏れを防げます。住宅購入は期限が限られる手続きが多いので、引き渡し前から準備を始めるのが安全です。

まず、その物件が軽減の要件を満たすかどうかを確認します。次に必要書類を集め、登記や納付の手続きに合わせて提出します。不動産取得税は後日の申告が必要になることがあり、登録免許税は登記の申請時に反映されるという違いがあります。司法書士に登記を任せる場合は、証明書類を早めに渡しておくと手続きがスムーズです。必要書類は税目と軽減措置ごとに異なります。売買契約書、登記事項証明書、固定資産評価関係の資料、住民票、住宅用家屋証明書、耐震性を確認する書類などが必要になる場合がありますが、建築確認済証を含め一律に全て必要というわけではありません。都道府県税事務所・法務局や司法書士に、対象制度ごとの必要書類を確認してください。

• ✅ 物件が床面積・用途・耐震の要件を満たしているか
• ✅ 固定資産税評価証明書で土地と建物の評価額を分けて確認したか
• ✅ 住宅用家屋証明書など、登記の軽減に必要な書類の取得先を把握したか
• ✅ 取得日・登記日・床面積・用途・築年月や耐震性と、対象制度の申告・申請期限を確認したか
• ✅ 司法書士や税理士に渡す資料の期日を決めたか

よくあるつまずきは、軽減要件の確認不足、必要書類の取り違え、申告・申請期限の見落としです。不動産取得税は都道府県によって申告方法が異なり、登記情報との連携により原則として申告不要となる場合もあれば、軽減を受けるための申告・申請が必要な場合もあります。登録免許税の軽減も、住宅用家屋証明書など所定の書類を登記時に用意する必要があります。「すべて自動適用」「すべて自分で申請」と決めつけず、税目ごとの最新手続きを確認してください。

軽減措置を確認する前にそろえる資料

確認先は税目ごとに分ける

不動産取得税は都道府県税事務所、登録免許税は法務局や司法書士、税務署に確認しましょう。登記費用と購入時の諸費用は資金計画書にも記載し、支払い時期を確認してください。

住宅の取得日、土地と建物の固定資産税評価額、床面積、築年数、登記の種類を確認しましょう。軽減要件は取得時期や地域、税目で異なります。

よくある質問

不動産取得税と登録免許税は税目も納付先も異なります。軽減措置の要件や申請期限は、物件の所在地・用途・取得時期・登記内容に応じて確認してください。

不動産取得税と登録免許税は課税主体や軽減要件が異なります。税額の見積もりを住宅購入全体の予算に反映するには、購入前の準備チェックリストも役立ちます。

比較するときの分け方：不動産取得税は都道府県税事務所の軽減要件と申告・納付の案内を確認し、登録免許税は登記の種類ごとの税率・軽減要件と登記申請時の納付額を確認してください。同じ住宅でも両者の税額は別々に計算します。

申告・登記前の確認：不動産取得税は都道府県、登録免許税は登記手続きに関係する税です。軽減の申請先・期限・添付書類は税目ごとに異なるため、納税通知書や登記申請の案内に沿って個別に確認してください。

購入時の税金と、保有中に毎年かかる税金は別です。取得後の負担を比較する際は、固定資産税の課税通知書や自治体の案内も確認し、購入時と購入後の支払いを分けて資金計画に反映してください。

税額の軽減は適用要件や申告期限が異なるため、売買契約日・引渡日・登記予定日を控え、都道府県税事務所と登記の依頼先にそれぞれ確認してください。

不動産取得税と登録免許税はいつ払うのですか

不動産取得税は、取得してからしばらくして都道府県から通知が届き、その後に納付します。登録免許税は、登記を申請するときに納めるのが基本です。つまり、不動産取得税は後払い、登録免許税は手続きのその場で必要になる、と覚えるとわかりやすくなります。引き渡しの直後は引っ越し費用や家具の購入など他の出費も重なるため、支払い時期を分けて資金を準備しておくと安心です。通知書が届く時期は自治体によって差があるので、購入した都道府県の案内も確認しておきましょう。

税額が高くて払えないときはどうすればよいですか？

不動産取得税は、まず届いた納税通知書の内容を確認し、納付が難しい場合は分割納付や猶予の対象になるかを都道府県税事務所へ早めに相談してください。登録免許税は登記申請時に納付する税金なので、資金計画の段階で見込んでおく必要があります。放置せず、納付期限前に担当窓口へ確認することが大切です。

結局、自分のケースではいくらになりますか

金額は評価額と登記の内容次第、というのが正直な答えです。不動産取得税は土地・建物それぞれの課税標準を基に計算し、登録免許税も登記の種類ごとに課税標準が異なります。所有権移転登記では固定資産税評価額など、抵当権設定登記では債権金額が基準になるため、売買価格や一つの評価額だけで両税を一括計算しないでください。軽減措置の適用可否でも結果は大きく変わります。正確な金額を知りたい場合は、固定資産税評価証明書と売買契約書、住宅ローンの契約内容をそろえて試算するのが確実です。最終的な税額は、不動産取得税なら物件所在地の都道府県税事務所、登録免許税なら法務局・国税庁の最新案内や登記を依頼する司法書士を中心に確認してください。税務判断が必要な場合は税理士へ相談します。この記事の数字はあくまで執筆時点の考え方を示す例示です。

実務チェック：税の軽減措置は申請が必要な場合があります。物件ごとの適用要件だけでなく、提出先・期限・必要書類を税目ごとに一覧化して確認してください。

まとめ｜基準になる数字がわかれば初期費用は読める

不動産取得税と登録免許税は、どちらも不動産購入の初期費用として見逃せない税金です。課税標準や税率、軽減措置の仕組みを理解しておけば、想定外の出費はかなり防げます。要点は次の3つです。

1. 不動産取得税は取得時にかかる都道府県税で、原則として一度だけ。登録免許税は登記のたびにかかる国税です。
2. 不動産取得税は固定資産課税台帳に登録された価格など、登録免許税は不動産の価額や債権金額など、税目・登記の種類ごとに異なる課税標準を使います。売買価格だけで一括計算しないことが重要です。
3. 住宅用の軽減措置にはそれぞれ要件があります。自動連携される手続きと申告・申請が必要な手続きがあるため、取得・登記の前後で最新の必要書類と期限を確認してください。

最初の一歩は、既存物件なら固定資産評価証明書や課税明細などで土地・家屋の評価額を確認し、新築なら登記を依頼する司法書士や所管窓口に課税標準の見込みを確認することです。そのうえで、不動産取得税と登録免許税を別々に試算し、利用できる軽減措置を反映してください。軽減の要件が複雑な中古住宅、相続や贈与が絡むケース、登記が複数あるケースでは、司法書士や税理士に相談すると手続き漏れを防げます。数万円から数十万円の差が出ることもあるため、迷ったら早めに専門家へ確認してください。

税金だけでなく、登記費用や引っ越し費用なども含めた予算の立て方は「住宅購入の資金計画書の見方・作り方」で解説しています。契約前に総額と支払い時期を確認しましょう。

なお、この記事の内容は執筆時点の一般的な仕組みをまとめたものです。税率や軽減措置の要件は改正されることがあり、適用の可否は物件や自治体によっても異なります。住まいとお金の判断はご自身の状況によって最適解が変わりますので、具体的な税額や手続きについては税務署・税理士・司法書士、および都道府県や市区町村の公式情報でご確認ください。