離婚時に住宅ローンが残る家はどうする？売却・名義・財産分与の確認点

結論から言うと、離婚時にローンが残っている家は「①ローン残高と査定額という2つの数字を確認する → ②登記名義とローン名義の違いを整理する → ③売却か居住継続かを決める → ④合意書と登記で確定させる」という順番で進めるのが基本です。名義だけを先に変える、口約束のまま住み続けるといった進め方は、返済・税金・保証をめぐる将来のトラブルにつながりやすくなります。この記事では、財産分与の一般的な考え方から、売却して清算する場合と住み続ける場合の進め方、金融機関の承諾や書面化のポイントまでを、判断の順番に沿って整理します。離婚に伴う不動産の扱いは、ご家庭の事情によって最適解が大きく異なる分野です。本文は一般的な制度の整理としてお読みいただき、具体的な判断は弁護士・司法書士・税理士・金融機関への相談とあわせて進めてください。

まず確認する2つの数字｜ローン残高と家の査定額

離婚時の不動産の話し合いは、感情の対立に引きずられると長期化しがちです。出発点は「ローン残高」と「複数社の査定額」という2つの数字を揃えることで、この2つが無いと売る・残すのどちらの検討も始められません。ローン残高は金融機関の返済予定表で、査定額は複数の不動産会社への依頼で確認します。査定は1社だけだと相場から外れることがあるため、複数の金額と根拠を見比べるのが基本です。

たとえば査定額3000万円・残債2400万円なら、売却した場合に残債を上回る余地がある状態です。ただし、差額600万円がそのまま財産分与額になるわけではありません。実際の売却価格、仲介手数料などの売却費用、取得時の資金負担、婚姻前財産の有無なども確認する必要があります。逆に査定額2500万円・残債2800万円のように残債が査定額を上回る場合は、自己資金で不足を補えるか、金融機関とどのように調整するかを含めて検討します。話し合いを具体化するために、次の資料も早めに揃えておきましょう。

• ✅ 住宅ローンの返済予定表（残高と完済予定の確認）
• ✅ 登記事項証明書（名義・持分・抵当権の確認）
• ✅ 複数社の査定書（相場と根拠の確認）
• ✅ ローン契約書（連帯保証・連帯債務の有無の確認）

査定額は複数社から取る｜一括査定で相場の幅をつかむ

査定額は会社によって差が出るため、1社の金額だけで財産分与の前提を決めず、必要に応じて複数社の査定根拠を比較します。何社必要かに一律の正解はありません。参照した成約事例、想定販売期間、物件状態の評価など、金額の差が生まれた理由まで共有しておくと話し合いを進めやすくなります。

まとめて査定を依頼したいときは、不動産の一括査定サービスを使う方法もあります。イエウールのようなサービスでは、入力条件に応じて対応可能な不動産会社へ査定を依頼できます。紹介社数、対応エリア、費用、連絡方法などは変更される可能性があるため、申込前に公式サイトで最新条件を確認してください。離婚時の財産整理では、最高査定額だけでなく、査定根拠と想定手取り額を比較することが重要です。

離婚の協議で使う場合の注意点は二つあります。ひとつは、イエウールに限らず一括査定は依頼すると複数社から連絡が来る仕組みなので、連絡先を誰の電話・メールにするかを先に決めておくこと。もうひとつは、査定額はあくまで売れる見込みの価格であって、確定した金額ではないことです。公式サイトにも、売却完了まで半年以上かかる場合があること、売却する側にも仲介手数料や税金などの費用が発生することが明記されています。協議書に金額を書くときは、査定額そのものではなく、費用を差し引いた手取りの見込みで考えてください。

登記名義とローン名義は別物｜「名義を変えたのに請求が来る」を防ぐ

離婚時の家の整理で混乱が起きやすいのが、家の所有者を示す「登記名義」と、返済義務を負う人を示す「ローン名義」の混同です。この2つは別の制度で管理されており、片方を変えてももう片方は自動では変わりません。登記を移しただけではローンの支払義務は移らず、「名義を変えたのに請求が来る」という事態はここから生まれます。

たとえば登記を妻名義に変えても、ローン契約者が夫のままなら、返済が滞ったときに金融機関から請求を受けるのは夫です。逆に、住んでいない家のローンを契約者側が抱え続ける形になると、その負担が新生活の家計を圧迫します。さらに、ローンが残る家には金融機関の抵当権が付いており、承諾なしに登記名義を変えるとローン契約に違反するおそれがあります。連帯保証人や連帯債務者の立場も、離婚しても自動的には外れません。所有権・ローン・保証の3点をセットで整理する必要があると押さえたうえで、以降の選択肢を検討してください。

財産分与の基本｜名義よりも「夫婦で築いた財産か」で考える

財産分与の対象になるのは、婚姻中に夫婦の協力によって取得・維持された財産です。単独名義の家でも、婚姻後に購入したものであれば対象になり得るため、「名義が自分だから自分だけの財産」とは言い切れません。逆に、婚姻前から所有していた不動産や相続で取得した不動産は、原則として対象外とされています。

不動産の評価額は分与の基準になるため、客観的な算定が欠かせません。一般的には、不動産会社の査定価格のほか、路線価や固定資産税評価額などが参考にされ、実際の売却を前提とするなら複数社への査定依頼で相場を把握します。評価額が曖昧なままだと分与額の合意が難しくなるため、ここでも数字の確認を先行させることが大切です。

分与の割合は、名義そのものより、返済や家計・家事育児の分担を通じてどう世帯を支えてきたかという実態が考慮されることがあります。ただし、頭金の出どころや婚姻前の資産の利用など、事情の組み合わせで結論は大きく変わります。対象範囲や割合の判断はケースにより異なるため、自己判断で断定せず、意見が分かれる場合は弁護士への相談を検討してください。話し合いがまとまらないときは、家庭裁判所の調停という枠組みもあります。また、「誰がいくら払ったか」をめぐる後日の争いを防ぐために、頭金や繰上返済の出どころがわかる通帳・契約書などの記録を手元に残しておくことも有効です。

住宅ローン控除を受けている年に売却や名義変更が重なると、申告の扱いも確認が必要になります。申告の進め方は「住宅ローン控除の確定申告｜1年目の必要書類とネット（e-Tax）での書き方」にまとめています。離婚後に単独でローンを組み直す可能性があるなら、年齢と審査の関係を扱った「40代の住宅購入は遅い？住宅ローン審査・完済年齢・返済計画の考え方」も参考になります。

選択肢①売却して清算する｜手順とオーバーローンの注意点

家を売却して現金化し、ローンを完済したうえで残額を整理する方法は、離婚後も不動産を共有・継続利用する場合に比べて権利関係を整理しやすい選択肢です。ただし、オーバーローン、売却時期、居住継続の必要性などによって適否は変わります。大まかな手順は次のとおりです。

1. 夫婦で「売る」という方針に合意する（窓口をどちらが担うかも決める）
2. 複数社に査定を依頼し、価格の目安と残債との関係を確認する
3. 不動産会社と媒介契約を結び、売却活動・内覧対応を進める
4. 売買契約を結び、決済・引渡しと同時にローンを完済して抵当権を抹消する

離婚協議と売却活動を並行すると連絡の行き違いが起きやすいため、不動産会社とのやり取りの窓口をどちらが担うかを先に決めておくと進めやすくなります。また、引渡し後の住まいの確保も忘れずに進めましょう。賃貸契約には審査や初期費用が必要で、子どもがいる場合は転校時期や学区への配慮から、引渡し時期の調整を早めに相談しておくと安心です。

売却時には仲介手数料や抵当権抹消の登記費用などの諸費用がかかり、売却益が出た場合は譲渡所得税の対象になることがあります。居住用財産の特例などで負担が変わる場合もありますが、適用の可否は執筆時点の一般的な制度でも条件次第で異なるため、個別の税額は税理士や税務署にご確認ください。費用の負担割合を曖昧にすると「誰がいくら払うのか」で揉めやすいため、費用込みの収支を先に試算しておくと安心です。

一方、オーバーローンの家は売却代金だけでは完済できず、不足分を自己資金で補えない場合、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」の検討対象になります。返済が滞ったまま放置すると、裁判所の手続きで強制的に売却される競売へ進む可能性があり、競売は価格面でも引越し時期などの条件面でも不利になりがちです。返済が苦しくなってからではなく、滞納が始まる前に金融機関へ相談してください。不足分をどちらがどの割合で負担するかも、後述の合意書で明確にしておきましょう。

相続した実家の売却が同時期に絡むケースもあります。その場合の手順は「相続不動産を売却する手順｜相続登記・遺産分割・税金・費用を整理」も参考になります。

選択肢②どちらかが住み続ける｜名義変更と金融機関の承諾

子どもの転校を避けたいなどの理由で、どちらか一方が住み続ける選択もあります。生活環境を守りやすい反面、名義・ローン・費用負担の整理が続くため、取り決めの具体性が将来のトラブルの起きやすさを左右します。売却との違いを整理すると次のとおりです。

比較項目	売却して清算する	どちらかが住み続ける
権利関係	離婚時点で切り離せる	名義・ローンの整理が続く
ローン残債	売却代金で完済を目指す	返済の分担を決める必要がある
子どもの環境	転居・転校の可能性がある	生活環境を維持しやすい
将来のトラブル	共有・ローン関係を切り離しやすい	取り決め次第で残りやすい
必要な手続き	査定・媒介契約・決済・抹消登記	合意書・名義整理・金融機関の承諾

住み続ける側へ所有権を移す場合、所有権移転登記そのものと住宅ローンの債務者変更は別の手続きです。ただし、残債がある住宅ではローン契約や抵当権の条件が関係し、担保物件の所有権変更を金融機関へ無断で行うと契約上の問題になることがあります。所有権を移す前に借入先へ相談し、債務者変更・借換え・保証関係の整理が必要か確認してください。契約者を変更する場合は、改めて返済能力の審査や必要書類の提出を求められるのが一般的です。審査の結果、希望どおりに通らないこともあるため、ローンの借換えを含めた複数案を用意して事前相談から始めましょう。契約者が変わる借換えでは、団体信用生命保険（団信）の新たな加入手続きが必要になることもあります。また、連帯保証人を「離婚したから外してほしい」という事情だけで外すことは難しく、別の保証への差し替えや借換えなど根拠のある提案を持って協議する必要があります。

住み方のルールも決めておきましょう。住み続ける側が家賃相当額を支払う形にするのか、無償の使用貸借として整理するのかで、公平感が大きく変わります。さらに「子どもが高校を卒業したら売却する」「再婚時には処分を協議する」といった将来の売却条件まで合意書に残しておくと、先延ばしによる対立を減らせます。居住維持を優先するあまり、実態と合わない名義変更や無理な返済計画を組むと、数年後に破綻して結局住み続けられなくなるおそれがある点にもご注意ください。なお、親権・監護権を持つ親が家を使うことで養育環境は維持しやすくなりますが、親権があるからといって自動的に所有権が得られるわけではありません。夫婦間で合意できない場合は家庭裁判所の調停も選択肢に入れ、子どもの安定と家計の現実の両方を見て、必要に応じて弁護士に相談しながら判断してください。

単独名義で無理なく返せる金額の考え方は「年収500万円の住宅ローン｜借入額より先に確認したい返済可能額と予算の決め方」で解説しています。

合意内容を書面と登記で確定させる手順

売却でも居住継続でも、決めた内容は口約束で終わらせず、必要に応じて離婚協議書、公正証書、登記などで記録・実行します。どの書面や手続きが必要かは、財産分与の内容、継続的な支払いの有無、名義移転の有無によって変わるため、「必ずこの順番」というものではありません。合意内容と実際の登記・ローン契約が食い違わないよう、必要に応じて専門家へ確認してください。

離婚協議書には、財産分与の内容、ローン返済の分担、将来の売却条件などを、金額・時期・責任の所在まで具体的に書きます。養育費など継続的な金銭支払いを取り決める場合は、公正証書を利用する方法があります。特に、一定額の金銭支払いについて強制執行認諾文言を含む公正証書として作成すれば、所定の要件のもとで債務名義となり、支払いが滞った場合の強制執行に備えられます。公正証書にすればどの約束でも自動的に強制執行できるわけではないため、内容は公証役場や弁護士へ確認してください。名義を移す場合は、法務局での所有権移転登記で法的に確定させます。財産分与を原因とする登記では、登記原因証明情報、権利証（登記識別情報）、印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書などが一般的に必要とされ、合意書と登記原因の内容が食い違うと手続きが止まることがあります。確実に進めたい場合は司法書士への依頼を検討してください。

税金・費用の注意点と専門家の使い分け

不動産の移転や売却には、税金と費用の確認が欠かせません。財産分与を受ける側は、通常は贈与税の対象になりませんが、分与額が婚姻中に形成した財産やその他の事情に照らして過大な場合などは贈与税が問題になることがあります。一方、不動産そのものを財産分与として渡す側は、国税庁の取扱い上、その時の時価で譲渡したものとして譲渡所得課税が生じることがあります。名義変更には登録免許税などの費用も発生します。国税庁「離婚して財産をもらったとき」、国税庁「離婚して土地建物などを渡したとき」を確認し、具体的な課税関係は税理士や税務署へ相談してください。

登記にかかる税金そのものの計算方法は「不動産取得税と登録免許税の計算方法｜初期費用を安く抑える軽減措置の使い道」で詳しく解説しています。

離婚と不動産は法律・登記・税務・金融が絡み合うため、論点ごとに相談先を使い分けると抜け漏れを防げます。

相談先	主な役割	相談したい場面
弁護士	離婚協議・調停、財産分与の交渉	分け方や条件で意見が対立している
司法書士	所有権移転などの登記手続き	名義変更を確実に進めたい
税理士	譲渡所得税・贈与税などの税務判断	売却益や名義移転の課税が心配
金融機関	ローンの名義・保証・借換えの協議	残債がある家の扱いを変えたい

費用が心配な場合は、自治体の法律相談や法テラスなどの無料相談から始める方法もあります。時間が限られるため、返済予定表や査定書を持参し、「売却と名義変更のどちらが現実的か」「連帯保証をどう整理するか」など聞きたいことを事前にまとめておくと、短い時間でも判断材料を得やすくなります。

2026年の財産分与ルール改正｜請求期限を確認する

2026年4月1日施行の民法改正により、財産分与の請求期間は、同日以降の離婚について原則として離婚から5年に延長されました。それ以前の離婚には従前の期間が適用されるため、離婚した日を起点に個別確認が必要です。期間に余裕があるように見えても、住宅ローンの滞納や物件価格の変動は待ってくれません。ローン契約・査定書・登記情報をそろえ、早めに弁護士へ相談しましょう。制度全体は法務省の離婚に関する案内を参照してください。

話し合い前の3点確認

1. 離婚日と財産分与の協議・請求期限
2. 住宅ローンの債務者・連帯債務者・連帯保証人
3. 売却査定額・残債・売却費用を差し引いた手取り見込み

売却額の根拠を比較する場合は不動産査定の比較方法も確認してください。

よくある質問

離婚すれば住宅ローンの連帯保証人から自動的に外れますか？

外れません。連帯保証は金融機関との契約であり、夫婦関係の解消とは別の問題として扱われます。外れるには、別の保証人への差し替えや借換えなどについて金融機関の承諾が必要で、審査の結果によっては認められないこともあります。契約内容を確認のうえ、金融機関と弁護士に相談してください。

金融機関に知らせずに名義変更だけ先に済ませても大丈夫ですか？

おすすめできません。ローン残債がある家の名義を承諾なしに変更すると、ローン契約に違反する可能性があります。また、移転の形式によっては贈与税などの課税が問題になる場合もあります。名義変更は単独で進めず、ローンの整理・税金の確認・合意書の作成とセットで、金融機関や司法書士・税理士に確認しながら進めてください。

オーバーローンの家は財産分与でどう扱われますか？

売却してもローンを完済できない家は、プラスの財産としての分与が難しく、残債や不足分の負担をどうするかが主な論点になります。任意売却で清算する、どちらかが住み続けて返済を続けるなど選択肢は複数ありますが、どれが適切かはケースにより異なります。滞納が始まる前に金融機関へ相談し、協議の進め方は弁護士に相談すると安全です。

夫名義の家に妻子が住み続ける場合、何を決めておくべきですか？

最低限、①ローン返済をどちらがどの割合で負担するか、②家賃相当額を支払うのか無償の使用貸借とするのか、③将来の売却条件（時期・査定方法・売却益の扱い）の3点は、金額と期限まで具体的に決めて書面に残しておきましょう。継続的な支払いを含む取り決めは公正証書にしておくと、滞納への備えになります。条件の設計はケースにより異なるため、弁護士に相談しながら詰めるのが安全です。

財産分与で家を受け取ると税金がかかりますか？

内容が相当な範囲であれば贈与税の対象にならないのが一般的とされていますが、分与の額が過大な場合や実質的に贈与とみられる場合には課税が問題になることがあります。登記の際の登録免許税など別の費用も発生します。執筆時点の一般的な説明であり、課税の有無は個別の事情で変わるため、実行前に税理士や税務署へ確認してください。

離婚の話し合い中でも査定を取って構いませんか？

構いません。むしろ数字が無いまま協議を始めると、条件の議論が主観のぶつかり合いになりがちです。イエウールのような一括査定サイトを使えば、複数社の査定額と根拠をまとめて確認できます。ただし依頼すると複数社から連絡が来るため、連絡先を誰にするかを先に決めておきましょう。査定は売却の約束ではないので、この段階で売ると決める必要はありません。

まとめ｜最初の一歩は「数字の確認」から

離婚時のローンが残る家の整理は、売却・名義変更・居住継続のどれを選ぶにしても、数字の確認から書面化までの順番を守ることが、将来のトラブルを防ぐ近道です。要点は次の3つです。

• ✅ まず「ローン残高」と「複数社の査定額」を揃え、アンダーローンかオーバーローンかを把握する
• ✅ 登記名義とローン名義は別物。所有権を移す前にローン契約・抵当権への影響を金融機関へ確認する
• ✅ 取り決めは離婚協議書・公正証書・登記で確定させ、将来の売却条件まで残す

最初の一歩としては、ローンの返済予定表を手元に用意し、不動産会社に査定を依頼して、ご自身の家の数字を把握することから始めてみてください。数字が揃えば、専門家への相談も具体的に進められます。なお、売却後や転居後の住まい選びを検討する際は「不動産購入の準備7項目｜内見前に確認したい予算・条件・書類」もあわせてご覧ください。

※本記事は執筆時点の一般的な制度に基づく情報の整理であり、特定の結論を推奨するものではありません。財産分与・税金・登記・ローンの扱いは個々の状況によって最適解が異なります。具体的な判断は、弁護士・司法書士・税理士・金融機関など専門家や公式情報でご確認ください。